L'Administrateur de biens

Administrateur de biens

Donc, vous avez décidé de tirer la gâchette: 2018 est l'année où vous allez embaucher un administrateur de biens. Félicitations, vous avez pris une sage décision!

Préambule sur l'administration de biens

Il est important de réaliser, cependant, que toutes les sociétés de gestion immobilière ne sont pas créées de manière égale. Les niveaux d'expérience peuvent varier considérablement, tout comme les taux facturés par les gestionnaires immobiliers. Certains peuvent tirer parti de la nouvelle technologie, tandis que d'autres peuvent fonctionner de la même manière qu'ils l'ont fait il y a des décennies.

Tout comme vous faites votre diligence raisonnable sur un immeuble de placement, vous devriez faire preuve de diligence raisonnable à l'égard des sociétés de gestion immobilière prospectives, car après tout, ce sont elles qui s'occuperont de votre placement quotidiennement. Voici 25 questions de base à poser lors d'une entrevue avec un gestionnaire immobilier - au minimum!

25 questions à poser lors d'une entrevue avec un administrateur de biens

  1. Depuis quand es-tu dans le milieu? Nous recommandons d'embaucher une entreprise en affaires depuis au moins cinq ans. Cela permet un historique suffisamment long pour appeler des références avant l'embauche.
  2. Comment votre modèle d'entreprise a-t-il changé pendant cette période? Cela vous dira dans quelle mesure l'entreprise est sensible aux changements de l'industrie et à l'évolution de la technologie.
  3. Quels services de gestion locative offrez-vous actuellement? Toutes les sociétés de gestion immobilière n'offrent pas les mêmes services. Assurez-vous que cette entreprise offre une gamme complète de services qui répond à vos besoins.
  4. Combien de locations gérez-vous actuellement? Cela vous aidera à évaluer la taille et l'expertise de l'entreprise. Assurez-vous que l'entreprise n'est pas trop mince compte tenu de la taille de leur personnel.
  5. Gérez-vous d'autres propriétés locatives dans ma région? Vous voulez être sûr que votre société d'administrateurs de biens comprend les nuances de votre marché locatif local.
  6. Quels domaines votre entreprise dessert-elle? Si vous possédez ou envisagez d'investir dans des propriétés dans plusieurs villes ou villages, il pourrait être avantageux d'avoir une vaste zone de couverture.
  7. Quels types de propriétés gérez-vous? Un administrateur de biens qui gère des locations unifamiliales aura une approche différente de celle qui gère les propriétés commerciales ou de vente au détail. Assurez-vous de trouver quelqu'un dans votre créneau de marché.
  8. Comment définissez-vous vos tarifs de location? Toute entreprise crédible devrait être en mesure de mener une analyse de marché qui informe les taux de location en fonction d'un certain nombre de variables, y compris votre marché local, la taille de l'unité, les commodités que vous offrez, etc.
  9. Quelles stratégies utilisez-vous pour remplir rapidement les unités vacantes, sans sacrifier la qualité des locataires? Cela donne un aperçu de leurs stratégies de crédit-bail lorsque pressé avec une date limite.
  10. Pouvez-vous expliquer les lois sur le logement équitable? Un bon administrateur de biens devrait être à l'aise dans toutes les lois locales, d'État, et de logement équitable.
  11. Les membres de votre équipe ont-ils des rôles spécialisés ou sont-ils des généralistes? Vous voudrez savoir si une personne est responsable de la gestion de votre location, ou si l'entreprise adopte une approche de la prestation de services (une personne qui commercialise les unités, une autre qui est responsable des réparations et de l'entretien, une autre qui est un expert en comptabilité, etc.).
  12. Quels types d'assurance portez-vous? Recherchez les entreprises qui appliquent une police d'assurance responsabilité civile d'au moins 1 million d'euros, ainsi qu'une politique d'erreurs et d'omissions.
  13. Quels sont vos frais de gestion mensuels? Les frais de gestion locative sont généralement compris entre 8 et 12% des revenus mensuels totaux, mais peuvent varier en fonction des services offerts.
  14. Recueillez-vous des frais de gestion lorsqu'une unité est vacante? Si c'est le cas, fuyez. Les gestionnaires immobiliers devraient être incités à louer des unités rapidement, et la confiscation d'une partie de leurs frais entre temps est généralement la norme de l'industrie.
  15. Puis-je annuler mon contrat sans pénalité si je suis malheureux? Évitez les entreprises qui tentent de vous enfermer dans un contrat. Vous devriez pouvoir changer de société de gestion si le service est inférieur à la normale.
  16. Y a-t-il des frais divers auxquels je devrais m'attendre? Certaines entreprises facturent des frais supplémentaires pour les unités de marketing, l'expulsion des locataires, le retournement des unités, etc.
  17. Quelle est votre procédure pour les locataires admissibles? Découvrez si l'entreprise utilise les vérifications des antécédents, de l'emploi, du crédit et des références des propriétaires dans le cadre de ses procédures de contrôle.
  18. Quel est le taux d'inoccupation moyen parmi les propriétés que vous gérez? Déterminez si ce taux d'inoccupation est supérieur ou inférieur à la moyenne de la région.
  19. Combien de temps les unités restent-elles généralement vacantes après le renouvellement? Cherchez des entreprises qui auront des unités prêtes à être louées et qui seront louées de nouveau dans les 30 jours, ce qui devrait leur donner suffisamment de temps pour rafraîchir l'unité et effectuer les réparations.
  20. Quel est votre processus de gestion des demandes de service? Vous voudrez savoir quel est le processus permettant aux locataires de communiquer les demandes de service au gestionnaire de projet, ainsi que votre rôle dans le processus. Prendrez-vous des décisions finales concernant les réparations et l'entretien? Pouvez-vous exiger une autorisation pour toute dépense supérieure à un certain montant? Recherchez une entreprise avec un processus bien pensé.
  21. À quelle fréquence me fournirez-vous des mises à jour sur ma propriété? Vous devriez être en mesure d'obtenir des informations sur votre propriété aussi souvent que vous le souhaitez. Les sociétés de gestion de la performance plus sophistiquées tireront parti de la technologie (tableaux de bord en ligne, par exemple) pour vous fournir des informations en temps réel sur votre portefeuille.
  22. Quelle est votre méthode de communication préférée? Si vous êtes quelqu'un qui insiste pour parler au téléphone, mais ce gestionnaire de propriété insiste sur la communication par texte ou par courriel, cela pourrait être une discordance. Recherchez des entreprises qui souhaitent communiquer par l'intermédiaire de divers médias, pas seulement avec vous, mais aussi avec les résidents et les fournisseurs.
  23. Avez-vous des relations préexistantes avec des fournisseurs locaux? Découvrez avec qui l'administrateur de biens sous-traite, et si des réductions sont disponibles grâce à ces relations.
  24. Serez-vous capable de me fournir des conseils d'investissement ou de m'aider à développer mon portefeuille? Des sociétés de gestion immobilière plus avancées pourront vous aider à identifier les opportunités de marché - que ce soit par l'achat ou la vente d'actifs - et vous aider à positionner vos actifs de manière à maximiser votre retour sur investissement.
  25. Investissez-vous personnellement dans l'immobilier? Si c'est le cas, c'est un bon signe - cela indique que l'administrateur de biens a l'esprit d'un investisseur et, espérons-le, prendra soin de votre propriété de la façon dont ils s'occupent de leur propre.